El mercado de vivienda en Europa ¿Qué está pasando?
Tras las caídas del mercado de la vivienda en 2022, en los últimos días se ha experimentado una estabilización y se han relajado los intereses hipotecarios pero esta situación podría ser un descanso antes de unas caídas que volverán a ser considerables.
Los datos del Banco Internacional de Pagos muestran ya caídas en la vivienda en términos nominales en Hong Kong (-13,5%) Nueva Zelanda (-10%), Suecia (-3,7), Australia (-3,2%), Alemania (-3,6) la caída supera el 10% en Europa.
La situación en España ha venido siendo similar durante tres trimestres consecutivos. como advirtió el Fondo Monetario Internacional o el Banco Central Europeo.
El mercado de la vivienda en una calma relativa
EEUU muestra indicios de estabilización del sector inmobiliario. Por ejemplo el indicador de inicio de vivienda que sube un 2,2% en Abril. Esta subida también ocurre con otros indicadores como demandas de hipoteca o venta de viviendas en países como Canadá o Australia. La escasez de vivienda nueva y la inflación en los materiales, desde la pandemia, ha motivado además aumento de los precios.
Los economistas se posicionan:
?Allianz en un informe destaca: "En cuanto a las viviendas existentes, los hogares aún no han sentido la necesidad de vender y las medidas extraordinarias de protección (por ejemplo, la moratoria de desahucios) han reducido igualmente la oferta; el rápido aumento en el coste de los materiales también ha alejado la demanda de casas que necesitan renovación".
Lo cierto es que esta aparente calma podría dar la vuelta si el mercado empeora y las familias empiezan a necesitar liquidez y venden. El equilibrio existente es frágil, sin lugar a dudas.
Innes McFee, Economista Jefe Global de Oxford Economics en una nota de investigación comenta: "Los mercados de la vivienda se han visto afectados por los elevados tipos de interés en los últimos trimestres, con una caída de los precios en la mayoría de los mercados y un desplome de las transacciones, ya que los elevados tipos desaniman a los nuevos compradores. Sin embargo, la solidez del mercado laboral y la mayor prevalencia de las operaciones a tipo fijo entre los prestatarios actuales han contribuido, hasta ahora, a limitar las consecuencias",.
Vicky Redwood, de Capital Economics "Varios factores podrían explicar esta mejora de los mercados inmobiliarios. En primer lugar, los prestatarios parecen estar soportando bien la subida de los tipos de interés, lo que refleja en parte la resistencia de los mercados laborales. Como resultado, todavía hay relativamente pocos vendedores forzosos, lo que ha mantenido baja la oferta"
y prosigue:
"En segundo lugar, aunque los tipos de las nuevas hipotecas han seguido subiendo en muchos países, la caída de los tipos de las nuevas hipotecas desde principios de año en EEUU y, sobre todo, en el Reino Unido (a medida que "la prima Truss" se ha deshecho) puede haber apoyado a esos mercados. En tercer lugar, los precios de la vivienda ya han bajado mucho en muchos países -por ejemplo, Nueva Zelanda-, lo que, en igualdad de condiciones, habrá mejorado considerablemente la asequibilidad. En cuarto lugar, el repunte de la migración neta en algunos países, sobre todo en Australia y Canadá, podría estar impulsando la demanda de vivienda"
Lo cierto es que los condicionantes del precio de la vivienda acaban en una confrontación final de la oferta contra la demanda .¿Quién acabará imponiéndose?
Cuidado con los tipos de interés , aun no han dado la cara totalmente
Los bancos centrales endurecen sus políticas en estos momentos por lo que el impacto de la subida de los tipos de interés en la economía tardara un poco en sentirse. En general la intención es mantener el precio del dinero en niveles altos y se esperaría una bajada de la inflacción.
Aunque es evidente que se detiene la caída del mercado inmobiliario es cuestionable que esto esté marcando la realidad de fondo de el mercado ya que la subida de los tipos aun no ha dado la cara y los precios de la vivienda podrían seguir bajando. Redbook opina: "Dudamos que la reciente estabilización/mejora de los mercados de la vivienda vaya a durar mucho en la mayoría de los lugares. Incluso tras las caídas de los precios de la vivienda observadas hasta ahora, las medidas de asequibilidad siguen siendo muy ajustadas".
La asequibilidad va a mejorar pero se duda que alcance los niveles deseados Las diferentes economías solo han podido notar una parte del impacto de la subida de los tipos de interés por lo que el crecimiento económico debería ser débil en este año, y habría un aumento del desempleo, frenos innegables del mercado inmobiliario.
Tras observar los análisis del boletín mensual del Banco Central Europeo, vemos como la economía y el crecimiento del PIB se verán afectados por las previsiones negativas para el sector inmobiliario y en concreto la inversión en vivienda: el endurecimiento de las condiciones de financiación, subida de tipos de interés o el endeudamiento de las familias.
Resumiendo los mercados no están aun en un punto de mejora. En general es probable que los precios de la vivienda sigan cayendo.
La subida en España de los precios podría simplemente reflejar una fuerte compensación a la bajada que sufrieron tras la crisis de 2008
